Гражданский кодекс рф в применении к сделкам с недвижимостью

Статья 209 ГК РФ. Содержание права собственности

Право собственности представляет собой наиболее широкую совокупность правомочий его обладателя, которая включает в себя: — владение — фактическое обладание вещью, объектом права; — пользование — извлечение из объекта собственности полезных свойств; — распоряжение — определение дальнейшей судьбы объекта собственности.

Право собственности реализуется владельцем самостоятельно по собственному усмотрению. Оно не должно нарушать прав и законных интересов иных лиц. В отношении права собственности на землю и иные природные ресурсы необходимость соблюдения прав и законных интересов третьих лиц сопряжена с обязанностью охранять окружающую среду и не причинять ей вред.

Имущество физического или юридического лица состоит из: — различного рода вещей (квартира, здание, автомобиль); — обязательственных прав; — исключительных прав и т.п.

Каждая вещь и каждое право защищаются отдельно. Исключение из общего правила составляет предприятие, которое признается единым имущественным комплексом и как объект вещного права может включать: — собственно вещи (земельный участок, здания, станки и т.п.); — имущественные права (например, права требования); — долги, ложащиеся на данный имущественный комплекс.

2. Собственник свободно распоряжается принадлежащими ему на данном праве объектами, реализуя отдельные правомочия либо всю их совокупность. Закон не ограничивает свободу собственника по реализации принадлежащих ему правомочий. Он не вправе своими действия нарушать закон. В случае такого нарушения уполномоченный орган вправе требовать устранения указанного нарушения и восстановления положения, существовавшего до такого нарушения.

Передача части или всего комплекса полномочий собственника, в том числе в доверительное управление не может рассматриваться в качестве основания для изменения или прекращения объема его правомочий. Срок договора аренды, заключенного доверительным управляющим не может превышать срок доверительного управления, если собственник не дал своего согласия на более длительный срок. Практическая реализация правомочий собственника доверительным управляющим носит срочный характер и ограничивается сроком доверительного управления переданным ему имуществом.

3. Судебная практика: — информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.97 N 21; — постановление Президиума ВАС РФ от 07.06.2011 N 495/11 по делу N А46-19789/2009; — постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22; — постановление ФАС Уральского округа от 07.07.2014 N Ф09-3992/14 по делу N А60-30638/2013; — постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2014 по делу N А49-7321/2013; — апелляционное определение СК по гражданским делам Астраханского областного суда от 25.06.2014 по делу N 33-1827/2014; — решение Арбитражного суда Тульской области от 10.07.2014 по делу N А68-2017/2014; — решение Кимовского городского суда Тульской области от 15.07.2014 по делу N 2-508/2014.

Консультации и комментарии юристов по ст 209 ГК РФ

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Понятие и виды права общей собственности

Право общей собственности представляет собой субъективное право двух или более лиц владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им общим имуществом по общему усмотрению в доле, установленной законом или соглашением между ними (долевая собственность), или совместно (совместная собственность).

Право собственности на вещь или определенную совокупность нескольких вещей может принадлежать одновременно не одному, а двум или более лицам. В этом случае имеет место право общей собственности.

Характерным признаком права общей собственности является множественность субъектов права собственности, которые именуются участниками права общей собственности или сособственниками. Имущество может одновременно принадлежать нескольким гражданам, нескольким юридическим лицам либо гражданам и юридическим лицам. Участниками права общей собственности могут выступать также государство, субъекты Федерации и муниципальные образования.

Основаниями возникновения права общей собственности могут выступать различные юридические факты, в том числе: наследование по закону и по завещанию (ст. 256 ГК), приобретение имущества супругами во время брака (ст. 34 СК РФ), деятельность крестьянского (фермерского) хозяйства по производству сельскохозяйственной продукции (ст. 257 ГК), приватизация жилых помещений (ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), участие в долевом строительстве (ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»), приобретение вещи несколькими лицами по договору купли-продажи (ст. 454 ГК), мены (ст. 567 ГК), дарения (ст. 572 ГК) и др.

Специфика отношений общей собственности обусловлена наличием нескольких субъектов права общей собственности на один и тот же объект. Именно этим обусловлена необходимость специального правового регулирования отношений общей собственности. Право каждого участника общей собственности распространяется в полном объеме на все имущество в целом. Участники общей собственности вместе осуществляют принадлежащие им правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом. Отношения, возникающие при общей собственности, можно разделить на две группы. C одной стороны, это отношения, возникающие между сособственниками относительно владения, пользования и распоряжения принадлежащей им вещи. C другой стороны, отношения сособственников со всеми третьими лицами. Первые по своей юридической природе носят относительный характер, вторые — абсолютный. Характер внутренних отношений между сособственниками различается в основном в зависимости от вида общей собственности и содержания существующих соглашений между ними.

Объектом права общей собственности может выступать любое имущество, которое не изъято из гражданского оборота. Оно должно быть всегда индивидуально определенным и реально существующим. Объектами права общей собственности является имущество, которое не может быть разделено между его участниками без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Виды права общей собственности. В зависимости от характера внутренних отношений между сособственниками ГК закрепляет два вида общей собственности: долевую и совместную. В соответствии с п. 2 ст. 244 ГК имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из сособственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Общая собственность на имущество является долевой в тех случаях, когда каждому из ее участников принадлежит определенная доля.

Общая собственность на имущество является совместной в случаях, предусмотренных законом, если доля каждого из его участников не определена.

По общему правилу, общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (п. 3 ст. 244 ГК). Тем самым в ГК закреплена презумпция, в соответствии с которой общая собственность предполагается долевой, если иное не предусмотрено законом.

Закон допускает возможность преобразования совместной собственности в долевую. По соглашению участников общей совместной собственности, а при недостижении согласия — по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц (п. 5 ст. 244 ГК РФ).

Определение права собственности

Право собственности представлено специальным законным правом определенного человека или компании распоряжаться конкретным имуществом по своему усмотрению. Данное распоряжение преследует личные цели собственника, но не допускается нарушение законодательства в процессе.

Как оформить вещь, ограниченную в обороте, в наследство? Пошаговая инструкция тут.

Важно! Владелец обладает правом требовать в судебном порядке и с участием правоохранительных органов отсутствия каких-либо противозаконных действий к своей собственности со стороны третьих лиц, не имеющих право на ценности. У человека или фирмы, имеющей право собственности на определенный объект, имеется три полномочия:

  • владение имуществом;
  • использование данных ценностей по своему усмотрению;
  • распоряжение им, поэтому допускается продавать, обменивать, дарить,завещать или выполнять другие действия, связанные со сменой владельца.

Как классифицируется право собственности? Узнаете из видео:

Одновременно с правом обладания у владельца имеются и некоторые обязанности. К ним относится:

  • содержать имущество в надлежащем состоянии, поэтому проводится оптимальный ремонт при необходимости и уплачиваются налоги за имущество;
  • нести ответственность за повреждение, уничтожение или износ ценностей;
  • возмещение ущерба, нанесенного собственностью другим лицам.

Важно! Если гражданин или компания обладают всеми тремя полномочиями, то автоматически у них появляется ответственность владельца

Особенности различных видов собственности

Наиболее значимыми считаются виды собственности:

  • Частная. По-другому она называется индивидуальной. Она принадлежит физическим лицам или компаниям. Не имеется каких-либо ограничений в отношении этой собственности, поэтому гражданину или фирме могут принадлежать разные комбинаты, большое количество зданий или домов.

Таким образом, каждый вид собственности обладает своими особенностями, в которых должны разбираться собственники.

Что относится к госсобственности

Госсобственность представлена специальным имуществом, принадлежащим государству и его субъектам. Она считается неоднородной, так как к ней относятся:

  • средства, имеющиеся в государственном бюджете;
  • государственные банки;
  • алмазный, валютный и золотой фонды;
  • разные культурные ценности, обладающие государственным значением;
  • земельные и водные ресурсы;
  • дороги, предназначенные для федерального применения;
  • художественные ценности;
  • оборонные объекты;
  • муниципальные бюджеты.

Госсобственность непременно закрепляется за разными региональными государственными органами.

Классификация собственности. Фото: myshared.ru

Что такое форма собственности

В современном мире, мы все являемся собственниками какой-либо вещи. Но редко кто знает, что такое форма собственности и редко кто-то задается этим вопросом в повседневной жизни. Мы с Вами уже ответили на этот вопрос и знаем, что это закрепленное право владельца на принадлежащее ему имущество.

Еще в первобытном обществе, которое основалось на примитивных орудиях, охоте и собирательстве, хозяйственные и оборонительные способности индивида были незначительны. Это вынуждала их в основном подчиняться родовому коллективу, который поддерживал в трудном положении благодаря отношениям сотрудничества и помощи. Следовательно, тогда имело место доминирование общественной (родовой) собственности в отношении индивидуальной.

По мере развития древнего мира открытие сельских хозяйств и производства металлов привело к тому, что были созданы крупные хозяйственные объекты — обрабатываемые земли, мелиоративные системы, стада домашних животных. Каждый индивид уже тогда понимал, для чего нужны хлебные крошки на сайте в «родовой» собственности во время голода.

Комментарий к статье 209 Гражданского Кодекса РФ

1. В п. 1 комментируемой статьи дана общая характеристика правомочиям собственника. Право собственности составляет важнейший институт подотрасли вещного права и системообразующее ядро отрасли гражданского права в целом.

В субъективном смысле право собственности — это наиболее полная юридически обеспеченная возможность владеть, пользоваться и распоряжаться индивидуально-определенной вещью по своему усмотрению, независимо от других лиц и без ограничения по сроку. Ему присущи как родовые признаки вещного права (о понятии и признаках вещного права см. коммент. к ст. 216 ГК), так и видообразующие признаки, отличающие его от иных вещных прав.

2. Первым (родовым) признаком права собственности является то, что его объектом выступает индивидуально-определенная вещь. Так, именно из-за отсутствия этого признака интеллектуальная собственность, имеющая в качестве объекта нематериальные результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации, может считаться лишь омонимом права собственности, но не его разновидностью. Нормы гл. 13 ГК о праве собственности к интеллектуальной собственности не применяются — ни прямо, ни субсидиарно, что нашло подтверждение в ст. 1227 ГК.

Понятие объекта права собственности не зависит от оборотоспособности этого объекта. В собственности находятся как объекты, не изъятые из оборота и ограниченные в обороте, так и объекты, изъятые из оборота (см. коммент. к ст. 129 ГК).

Вторым (родовым) признаком права собственности является его абсолютность. Удовлетворение интереса собственника зависит лишь от его действий; собственник не нуждается в чьей-либо помощи, чьем-либо посредничестве.

В качестве третьего (родового) признака права собственности, как и любого другого вещного права, следует назвать наличие правомочия пользования, упомянутое в п. 1 комментируемой статьи. Пользование — это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств, плодов и иных доходов в процессе ее эксплуатации.

Нарушение целевого назначения при использовании вещи не является противоправным, если только при этом не нарушаются права и законные интересы третьих лиц, а также основы правопорядка и нравственности. Так, использование земельных участков или жилых помещений в нарушение их целевого назначения может привести к прекращению права собственности на них (см. коммент.

Комментарий к статье 210 ГК РФ

1. Собственник обычно заинтересован в возможно более долгом существовании своего права, по крайней мере до тех пор, пока не изменятся его интересы в отношении вещи. Ради продления существования вещи он обычно готов нести бремя ее содержания, что является вполне справедливым.

Под бременем содержания имущества понимается необходимость поддерживать его пригодное для эксплуатации и безопасное состояние, оплачивать предусмотренные законом налоги и сборы, страховать имущество в случае необходимости. Комментируемая статья содержит общее правило, согласно которому собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Общее положение комментируемой статьи может конкретизироваться в специальном законодательстве. Так, согласно ч. 3 ст. 158 ЖК обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.

2. Примерами исключений из общего правила комментируемой статьи служат положения ст. ст. 343, 616, 634, 644, 661, 678, 681, 891 ГК об обязанности залогодержателя (если он владеет имуществом), арендатора (если это предусмотрено договором), нанимателя жилого помещения, хранителя по содержанию имущества.

3. Бремя собственности не является для собственника юридической обязанностью. Скорее это внутренне присущее всякому рачительному хозяину естественное стремление использовать вещь как можно дольше. Исключением, впрочем, являются некоторые нормы Кодекса, в которых предусматриваются негативные последствия, например, за бесхозяйственное содержание культурных ценностей и жилых помещений, за вредное воздействие вещи на имущественную сферу другого лица, а также ответственность собственника за вред, причиненный вещью, в частности в связи с отказом собственника от права собственности до приобретения права на имущество другим лицом или гибели имущества (см. коммент. к ст. ст. 236, 240, 293, 304, 1064 ГК).

Общая долевая собственность и долевая собственность в чем разница

Общая долевая собственность на земельный участок представляет владельцам меньшей затруднений при реализации, но в реальности процедура выделения и продажи доли участка может отличаться. Если один из владельцев участка захочет вычленить собственную долю с целью реализации или для распоряжения ею по своему усмотрению (если его не устраивает порядок пользования земельным участком), то ему придется пройти ряд юридических и бюрократических процедур, в том числе: Нет такого закона, по которому суд мог бы заставить одного из участников продать общий объект или согласиться на его сдачу в аренду. Гражданское право предусматривает заключение подобных договоров только на добровольном основании. В крайнем случае, человек может продать одну из тех частей, на которые разделена долевая общая собственность. Это может быть выполнено в обход получения согласия других участников, однако обязательно должно быть соблюдено право преимущественной покупки.

Приватизация и собственность: в чем разница, чем отличается

Отличается ли приватизация от оформления в собственность? Этот вопрос волнует людей, которые только собираются перевести квартиру в собственность или уже имеют отдельное жилье. Несмотря на схожесть понятий, приватизация имеет принципиальные отличия от собственности.

  • Первое, что отличает приватизацию от собственности – стоимость процедуры. Согласно ФЗ № 1541-1 от 04.07.1991, перевод жилья в собственность граждан является бесплатным. Выкупать у государства квартиру или землю не нужно (см. «Сколько стоит приватизация квартиры?«). Покупка в собственность – это затратное мероприятие. Таким образом, приватизация (если это не выкуп) бесплатная, а приобретение жилья в личное владение по договору купли-продажи – платное (наследование и дарение – бесплатные).
  • Второе, чем отличается приватизация от оформления в собственность – субъекты сделки. Приватизация квартиры или участка предполагает обращение в муниципалитеты или ведомства, т.е. в сделке всегда участвует государство. Оформляя жилье в личное владение, вы имеете дело с физическими или юридическими лицами: внуками, наследниками, бабушками, дедушками, риэлторами – одним словом, предыдущими собственниками жилья. Государство здесь участия не принимает.
  • Третье отличие – права на недвижимость. Приватизация доступна только нанимателю и членам его семьи. И только по договору социального найма жилья. Сторонние люди в сделке участвовать не могут. Собственность не предъявляет никаких особых требований.

Разница между совместной и долевой собственностью

Независимо от того, было ли деление принудительным или добровольным, в любом случае имущество перестанет быть совместным. После этого на него будут действовать все те правила, которые касаются долевого вид. То есть, один из супругов сможет при желании продать свою часть, да и платить за дом нужно будет отныне раздельно.

Должны быть оформлены права на недвижимость, и необходимо, чтобы доли были чётко разграничены и официально подтверждены. Тогда подобное владение будет считаться законным. Если же деление произошло только лишь на словах и не было зарегистрировано в государственном органе, то тогда оно не будет считаться действительным.

В чем разница между долевой собственностью и общей долевой собственностью

Общей собственностью без выделения долей владеют оба супруга, когда квартира была приобретена в браке (равнодолевая) или недвижимость покупалась и оформлялась на всех членов семьи, при этом доли не выделялись. При продаже такой квартиры вырученные деньги должны быть разделены на равные части. При этом документ, который фиксирует собственников имущества, имеется один.

Рекомендуем прочесть: Какие документы нужны чтобы поставить на очередь ребенка в садик

Когда владельцем квартиры является только один человек, то не исключается возможность на право пользования ею третьим лицом. В таком случае третье лицо прав на недвижимость не имеет, а только право в нем проживать. Трудности могут возникнуть при продаже, когда полноправный собственник захочет ее продать, а другой гражданин продолжает в ней жить.

Общая долевая собственность и долевая собственность, в чем разница

Д олевая собственность подразумевает под собой владение имуществом одновременно несколькими лицами

При этом важно понимать, что собственность делится на определенные доли. Например, муж может иметь 50%, как и его супруга

Однако соотношение также может быть и другим, например, 75% и 25%, 60% и 40% и так далее.

Особое внимание стоит уделить тем случаем, когда имущество делят супружеские пары, в которых растет несовершеннолетний ребенок. Органы опеки тщательно следят за подобными процессами, ведь ребенок ни на день не должен оставаться без жилплощади

Именно поэтому любая договоренность между бывшим мужем и женой должна фиксироваться письменно.

Комментарии к ст. 253 ГК РФ

1. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех ее участников, которое предполагается. Они сообща владеют и пользуются общим имуществом, если иное не предусмотрено соглашением между ними. Согласие сособственников предполагается и при сделке по распоряжению общим имуществом, кто бы из них ее ни совершал.

2. Совершать сделки по распоряжению общим имуществом может каждый из участников совместной собственности, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Например, такое право может быть предоставлено лишь одному из участников, для чего другие выдают ему доверенность.

Если один из участников общей совместной собственности (например, на приватизированную квартиру) является недееспособным, частично или ограниченно дееспособным, то при совершении сделок с его участием в целях ограждения его прав и интересов должны соблюдаться установленные законом специальные требования. Так, для сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние (независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими), имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилое помещение, в котором несовершеннолетний не проживает, если на момент приватизации он имел на это помещение равные с собственником права (см. ч. 2 ст. 3 Закона о приватизации жилищного фонда).

Если один из участников совместной собственности совершил сделку по распоряжению общим имуществом при отсутствии необходимых полномочий, то она по требованию остальных участников может быть признана недействительной только в случае, когда доказано, что другая сторона о сделке знала или заведомо должна была об этом знать.

Такая сделка относится к числу оспоримых, бремя доказывания возлагается на сторону, которая требует признания сделки недействительной; другая сторона в сделке должна действовать умышленно или, во всяком случае, проявить при совершении сделки грубую неосторожность. В случае признания сделки недействительной применению подлежат правила п

2 ст. 167 ГК, т.е. обе стороны возвращаются в первоначальное положение (см. коммент. к ст. 167 ГК). Впрочем, редакция п. 3 ст. 253 ГК несовершенна. Сделка по распоряжению общим имуществом, заключенная участником совместной собственности при отсутствии необходимых полномочий, может квалифицироваться как недействительная независимо от субъективного отношения другой стороны к совершению данной сделки. Но если умысла или грубой неосторожности в поведении другой стороны не было, то все полученное ею по сделке возврату не подлежит, а отвечать перед участниками совместной собственности будет тот из них, кто совершил сделку, не имея на то полномочий.

3. Изложенные выше правила о владении, пользовании и распоряжении имуществом, находящимся в совместной собственности, применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности ГК или другими законами не установлено иное. Так, в развитие положений, закрепленных в п. 3 ст. 253 ГК и по существу воспроизведенных в п. п. 2, 3 ст. 35 Семейного кодекса, предусматривает, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. При отсутствии такого согласия другой супруг вправе требовать по суду признания сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (об иных особенностях владения, пользования и распоряжения отдельными видами совместной собственности см. коммент. к последующим статьям настоящей главы).